L’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie de la garantie des vices d’importance affectant l’immeuble acquis qui lui ont été cachés lors de la vente. Le vice est caché s’il n’est pas apparent ou si le vendeur l’en a informé avant la vente. Il en rend impossible l’usage ou le diminue tellement que le prix consenti pour son acquisition aurait dû être moindre.
Les actes de vente immobilière prévoient généralement une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, lorsqu’ils le sont également pour le vendeur.
Si celui-ci est un professionnel de l’immobilier (marchand de biens, lotisseur, SCI patrimoniales, particulier ayant des compétences immobilières), il ne peut s’en prévaloir. Le vendeur, qui a réalisé lui-même les travaux litigieux, ne peut non plus se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.
L’acheteur peut tenter de démontrer que le vendeur est de mauvaise foi car il connaissait le vice au moment de la vente, auquel cas la clause ne jouera pas non plus.
L’action en justice doit être intentée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, soit en annulation de la vente, soit en réduction du prix, avec dommages et intérêts.
La preuve du vice caché peut passer préalablement par le recours à une expertise judiciaire.
La responsabilité de l’agent immobilier ou du notaire peut être retenue s’ils ont commis une faute à l’occasion de la vente.